Рассмотрение дел о правах на недвижимое имущество и сделок по нему

Справка о практике рассмотрения судами дел, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по Саратовской области 5 декабря 2016 Справка о практике рассмотрения судами дел, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по Саратовской области В соответствии с планом работы Саратовского областного суда на 1-е полугодие 2001 года была изучена практика рассмотрения указанной категории дел судами Саратовской области за 2000 год и 3 месяца 2001 года.

Всего в процессе обобщения было изучено 63 гражданских дела, рассмотренных судами городов: Установлено, что в основном суды правильно разрешали споры связанные с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но некоторые вопросы, связанные с признанием права собственности на недвижимое имущество; с оспариванием сделок и признании недействительной государственной регистрации; об обжаловании действий регистрирующего органа, вызывали определенные затруднения.

Примеры по применению законодательства при разрешении конкретных дел приведены ниже. Общие положения Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав впервые была предусмотрена Гражданским Кодексом Российской Федерации 1994 года ст. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" далее - Закон о регистрации.

В статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав определена как акт, имеющий юридическое значение. Следовательно с совершением этого акта закон связывает определенные юридические последствия: При этом государственной регистрации подлежит не только право собственности, но и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, аренда, доверительное управление ст.

Данный перечень охватывает практически все случаи возникновения перехода, обременения, прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного субъективного права на недвижимость.

Вместе с тем, права на недвижимое имущество, возникшие на законном основании до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации, введенной ФЗ. До вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" процесс регистрации недвижимого имущества и сделок с ним регулировался Инструкцией, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР N 83 от 21 февраля 1968 года, Инструкцией о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденной приказом Центрального статистического управления СССР от 15 июля 1985 года N 380, и был возложен на предприятия технической инвентаризации.

С введением в действие Закона о регистрации государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом возложена на учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа. В Саратовской области - это Саратовская областная регистрационная палата и ее филиалы. Данное положение нашло развитие в ряде статей ГК РФ - ст.

Также рекомендуем статью: Могут ли наложить арест на квартиру без меня

В силу этих норм право собственности на недвижимость возникает у обладателя не в момент заключения договора, принятия акта соответствующим органом, а после государственной регистрации права, приобретенного на основании правоустанавливающих документов.

Однако суды при рассмотрении дел, где наличие права на недвижимое имущество имеет значение для разрешения дела, не во всех случаях требуют от сторон предоставления данных о государственной регистрации права на недвижимое имущество, ограничиваются истребованием лишь одного договора либо иного основания приобретения права. Основанием отмены решения суда в кассационной инстанции явилось несоблюдение судом требований ст. Из материалов дела следовало, что квартира приобретена по договору купли-продажи, данных о том, что данная сделка и переход права собственности зарегистрированы в Саратовской областной регистрационной палате, в материалах дела не имелось, напротив, судебной коллегии были представлены выписки из Единого государственного реестра прав, согласно которым за сторонами не зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, в свою очередь, согласно справке МУП БТИ администрации г.

Саратова указанная квартира значилась принадлежащей продавцу.

Рассмотрение третейским судом споров по ипотеке

Таким образом, судом за сторонами по делу было признано право собственности на недвижимое имущество, которое им не принадлежит, зарегистрировано на праве собственности за иным лицом. Необходимо отметить, что определенную сложность испытывают суды не только при определении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору, но и при определении момента заключения договора.

Так, в соответствии с п. Согласно Гражданскому Кодексу РФ обязательной регистрации подлежат сделки с землей ст. Решением Марксовского городского суда удовлетворены исковые требования заявителя об освобождении квартиры от ареста. В обоснование выводов суд сослался на обстоятельства заключения между сторонами договора купли-продажи квартиры до наложения на нее ареста.

Постановлением Президиума Саратовского областного суда решение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое судебное рассмотрение по тем основаниям, что на момент наложения ареста на спорную квартиру договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован, что в соответствии со ст.

В статье 218 Гражданского Кодекса РФ установлены основания приобретения права собственности, которые в соответствии со ст. К таким основаниям законодатель относит: В соответствии с п.

  • Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного субъективного права на недвижимость;
  • Если самовольная постройка была возведена собственником владельцем, пользователем земельного участка, то соответственно его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом решения судов можно условно разделить на два вида: Решения, которые постановлены по жалобе на действия регистрирующего органа, по сути являются проверкой соответствия правоустанавливающих документов договоров, актов, свидетельств требованиям действующего законодательства.

Подготовка дел к судебному разбирательству По данной категории споров задачами подготовки дел к судебному разбирательству согласно требованиям ст. О проведении подготовки дела к судебному разбирательству судьей должно быть вынесено соответствующее определение, с которым необходимо ознакомить стороны по делу.

Подготовка дела к судебному разбирательству имеет первостепенное значение, поскольку способствует наиболее полному выяснению при судебном рассмотрении всех обстоятельств дела, правильному его разрешению и рассмотрению дела в кратчайшие сроки. По большинству изученных гражданских дел в определениях судов о подготовке дела к судебному разбирательству обычно на стороны возлагалась обязанность предоставить выписку из Единого государственного реестра прав о регистрации права, справку БТИ о принадлежности недвижимого имущества, но не определялись правоотношения сторон, нормы материального права, подлежащие применению, юридически значимые обстоятельства.

По некоторым же делам, рассмотренным, в частности, Кировским, Петровским, Марксовским судами, судьями приняты к производству исковые заявления на бланках определений, в которых отражен лишь предмет спора и дата назначения дела к судебному разбирательству.

Подготовка этих дел к рассмотрению судьями не проводилась. В соответствии со ст. Вместе с тем, не всегда процессуальное положение регистрирующего органа должно быть определено как ответчика по делу. Учреждение юстиции может быть привлечено к делу и в качестве третьего лица на стороне истца, либо ответчика, либо вступить в процесс для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на него обязанностей для защиты прав и интересов государства ч.

Так, по рассмотрение дел о правах на недвижимое имущество и сделок по нему о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности, где поставлен вопрос о признании недействительной записи о регистрации права, а также по делам о признании права собственности на недвижимое имущество, решение по которому будет основанием для внесения записи о регистрации права, учреждения юстиции следует привлекать в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельные требования.

Если гражданином подана в суд жалоба на неправомерные действия учреждения юстиции в порядке гл. При решении вопроса о принятии жалобы судам следует иметь в виду, что по форме и содержанию жалоба должна соответствовать требованиям ст. Юридические лица и индивидуальные предприниматели отказ в государственной регистрации обжалуют в Арбитражный суд по правилам подсудности, установленным ст.

  1. Относятся ли данные иски об обращении взыскания на предмет ипотеки к исключительной подсудности? Подготовка дела к судебному разбирательству имеет первостепенное значение, поскольку способствует наиболее полному выяснению при судебном рассмотрении всех обстоятельств дела, правильному его разрешению и рассмотрению дела в кратчайшие сроки.
  2. Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости.
  3. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
  4. Документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, ее осуществившим, только при условии предоставления земельного участка, на котором возведена постройка, данному лицу в установленном порядке.
  5. Учреждение юстиции может быть привлечено к делу и в качестве третьего лица на стороне истца, либо ответчика, либо вступить в процесс для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на него обязанностей для защиты прав и интересов государства ч. В зависимости от конкретной ситуации исходя из обстоятельств возведения постройки могут потребоваться дополнительные документы.

Вместе с тем, вопрос подведомственности дел об установлении факта владения строением на праве собственности, по заявлениям юридических лиц или предпринимателей, решается с учетом положений ст.

Рассмотрение дел о признании права собственности на недвижимое имущество Согласно ст. Однако в силу правовой неграмотности, иных обстоятельств участники гражданских правоотношений не всегда оформляют возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество в установленном законом порядке. В судебной практике имеют место случаи, когда у заявителя отсутствуют документы, подтверждающие приобретение им права собственности на недвижимое имущество, в связи с чем, с целью защиты своего нарушенного или оспариваемого права, сторона вынуждена обращаться в суд.

Анализ изученных дел показал, что наиболее часто судами рассматриваются дела о признании права собственности на самовольно возведенные строения. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, ее осуществившим, только при условии предоставления земельного участка, на котором возведена постройка, данному лицу в установленном порядке.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан. При данных положениях закона юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом, являются: Однако суды не всегда правильно определяют обстоятельства, имеющие правовое значение по делам данной категории, устанавливают круг доказательств и распределяют бремя доказывания.

Так, Ленинским районным судом вынесено решение, которым удовлетворен иск Афтаева к администрации г. Саратова, Саратовской областной регистрационной палате о признании права собственности на самовольную постройку - домовладение N 2 по Молодежному тупику п.

Жасминный, строительство которого осуществлялось без проектной документации. В качестве юридически значимых обстоятельств по делу судом были определены обстоятельства предоставления земельного участка истцу, возможность принятия дома в эксплуатацию, нарушение прав других лиц возведением данной постройки. В качестве доказательств суду были представлены свидетельство о праве собственности на землю, заключение управления Госархстройнадзора о возможности принятия дома в рассмотрение дел о правах на недвижимое имущество и сделок по нему, проект жилого дома, согласованный архитектором Ленинского района.

Однако доказательств соблюдения прав других лиц возведением постройки суду не представлялось, в материалах дела их не имеется. Молодежный тупик значится принадлежащей на праве собственности Фурсову В. Необходимо отметить, что при вынесении решений о признании за заявителями права собственности на самовольно возведенные строения судами не всегда выполнялись требования ст.

Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18. По большинству изученных дел в резолютивной части решения не имеется описания объекта недвижимости, в том числе надворных построек, входящих в состав домовладения, что служит основанием повторного обращения в судебные органы по вопросу вынесения дополнительного решения суда либо разъяснения принятого решения.

Так, Ленинским районным судом было вынесено решение, которым за Мишаниной признано право собственности на самовольную постройку - домовладение, расположенное по адресу: Однако Саратовской областной регистрационной палатой государственная регистрация права собственности Мишаниной на недвижимое имущество была приостановлена по тем основаниям, что из решения суда невозможно определить состав домовладения, в частности, входят ли сарай, гараж, теплица в состав домовладения, право собственности на которое признается за заявителем.

По заявлению Мишаниной, суд вынужден был выносить дополнительное решение, где указал о вхождении в состав домовладения надворных построек. Определенную сложность вызывает у судов рассмотрение дел, связанных с признанием прав собственности на недвижимое имущество, владелец которого умер. Как правило, такие споры вызваны обстоятельствами наличия у умершего одного из оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество в частности, договора: Поскольку учреждение юстиции отказывает наследникам в регистрации права собственности на недвижимое имущество за умершим, а нотариусы в выдаче свидетельства о праве на наследство, заинтересованные лица вынуждены обращаться в суды.

При этом нередко заявители оформляют свои требования в порядке особого производства и просят установить факт принадлежности недвижимого имущества умершему.

Вместе с тем, в соответствии со ст. В данном случае решение суда послужит лишь основанием для выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство наследнику, которое, в свою очередь, явится основанием для регистрации права собственности наследника на наследственное имущество в учреждении юстиции.

Полезный материал по теме: Как и кто оценивает на приватизацию квартир

Наиболее целесообразно поступают суды, которые разъясняют заявителям о необходимости постановки перед судом исковых требований о включении недвижимого имущества в наследственную массу и признании права собственности на данное имущество за наследниками в порядке наследования.

Разрешая данные требования, суды правильно руководствуются нормами наследственного права ст. Данное решение послужит основанием для регистрации учреждением юстиции права собственности на спорное имущество за наследниками в порядке наследования.

Рекомендации для рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку

Рассмотрение дел, связанных с признанием недействительной государственной регистрации прав Согласно ст. Анализ поступивших дел показал, что рассмотрение дел о правах на недвижимое имущество и сделок по нему часто в судебном порядке ставились вопросы о признании недействительными незаконными тех материально-правовых оснований правоустанавливающих документовкоторые легли в основу проведения государственной регистрации права.

К делам данной категории следует отнести дела: Это означает, что в отношении ничтожной сделки, как правило, не требуется вынесения судом решения о признании ее недействительной, она недействительна в силу прямого указания закона, и поэтому суд обязан в отношении такой сделки лишь вынести решение о применении последствий ее недействительности.

Кроме того, из смысла ст. С другой стороны, следует иметь в виду, что Гражданский Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании ничтожной сделки недействительной.

Споры по таким требованиям должны рассматриваться в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Перечень оснований недействительности сделок предусмотрен параграфом 2 главы 9 Гражданского Кодекса, к таким основаниям относятся - несоответствие сделки требованиям закона ст. В связи с этим судам необходимо обращать внимание на содержание исковых заявлений с учетом требований ст.

Так, в исковом заявлении должны быть указаны обстоятельства, на которых истец основывает свое требование и доказательства, подтверждающие изложенные истцом обстоятельства, то есть должно быть указано основание, по которому, по мнению истца, сделка должна быть признана недействительной. Изучение дел показало, что не во всех случаях стороны, предъявляя в суд требования о признании сделок недействительными, ставили вопрос и о применении последствий недействительности сделок, в частности о признании недействительной государственной регистрации права.

Суды, в свою очередь, также не разъясняли заявителям право на предъявление таких требований, не применяли последствия недействительности сделки и по собственной инициативе. Так, Октябрьским районным судом признаны недействительными договор приватизации квартиры, заключенный между администрацией Октябрьского района г. Саратова и Волковой Т. Применены последствия недействительности договоров - Соинова и Волкова обязаны передать друг другу соответственно квартиру и деньги, на администрацию возложена обязанность принять квартиру на баланс и заключить с Волковой договор найма.

То обстоятельство, что в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя Волковой, оставлено судом без внимания. Исполнить такое решение без предъявления еще одного искового требования о признании недействительной записи о регистрации права собственности Волковой на квартиру будет невозможно. Нередко, применяя последствия недействительности сделки, суды указывают в решении суда о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права.

Вместе с тем, в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Свидетельство о государственной регистрации права - это документ, подтверждающий факт внесения данных о праве на объект в реестр.

Правильным является оспаривание именно записи в реестре как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения перехода права, а не производную от этой записи - свидетельство о государственной регистрации прав.

Рассмотрение жалоб на действия регистрирующего органа В соответствии со ст.

ВИДЕО: Выкупная стоимость недвижимого имущества

VK
OK
MR
GP
Рекомендуем другие статьи по теме